土地購入の流れ

土地から購入する場合でも、注文住宅は自分自身のライフスタイルにあわせて、理想の家を建てられる魅力があります。それがゆえに、デザインや間取り、仕様など、ついつい予算が上がってしまいがちですので、やはりライフプランにあった資金計画が必要となります。

また、まずは土地を取得してから建物の着工に入っていくため、資金の流れも複雑となり諸経費も多くなりますので注意が必要です。

STEP1.ライフプランにあった資金計画を立てる

ご家族の『夢』や『目標』、『希望』を描き、将来の見通しを立てます。
そして、自己資金はどれくらい準備できるかなどを検討します。
また、ライフプランニングをすることによってマイホームに対する適正予算、上限予算を把握することができます。

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STEP2.物件(土地)探し・検討

物件(土地)探しは、ほとんどのハウスメーカー・工務店さんでもサービスで行ってくれますが、不動産屋さんを廻ってご自身で探されることをお勧めします。
※詳しくは、物件探しのポイントをご覧ください。

STEP3.ハウスメーカー・工務店の選定

ハウジングセンターや展示場、感性現場見学会を観て回るのはもちろん、構造見学会をご覧になることをお勧めします。
また、最近では引き渡しをして、すでに居住しておられるお宅の見学会を開催しているメーカー・工務店さんもあります。このような見学会では、すでに住んでおられるオーナー様の生の声を聴くことができます。
また、居住しておられるお宅の見学会を開催されるメーカー・工務店さんは建物に対する絶対の自信と、オーナーさんとの人間関係やアフターフォローがしっかりしているからこそ開催できるものなので、そういう意味でこのような見学会を開催されるメーカー・工務店さんはお勧めといっていいでしょう。

STEP3.間取りなどプランニング・打ち合わせ

世界で一つだけのマイホームを建てることができるのは、注文住宅で建てる醍醐味といっていいでしょう。
ただ、マイホームは家族のコミュニケーションの場ですので、ご家族でしっかりと話し合うことを忘れずに。また、ハウスメーカー・工務店さんは長年培ってきた経験からアドバイスをしてくれますので耳を傾けましょう。

STEP4.土地売買契約締結・建物請負契約締結

間取りなどのプランが決定したら、いよいよ土地の売買契約と建物の建築請負契約を締結します。
この時点で、土地売買契約の手付金として売買金額の10%相当と、建築請負契約金として請負契約金額の10%相当が必要になります。
ただし、購入する土地が分譲地など不動産会社が売主となる物件で未完成物件の場合、土地の手付金は5%相当となります。

STEP5.住宅ローンの申し込み

住宅ローンの申し込みには通常、 売買契約書、請負契約書の他に、源泉徴収票(自営業者の場合は所得証明書)・運転免許証など身分を証明できるもののコピー・健康保険証のコピー・印鑑証明書などが必要になります。
また、申込書類への捺印は実印となります。
そして、銀行の住宅ローンを利用する場合とフラット35を利用する場合では若干の違いがあります。

・銀行の住宅ローン
変動金利か金利固定期間選択型など、金利はこの時点で決定する必要はありません。
団体信用生命保険への加入が条件となります。言いかえると、団体信用生命保険に加入できない方は銀行の住宅ローンを利用することができません。
また、団体信用生命保険の保険料は金利の中に含まれていますので必要ありませんが、三大疾病保障特約や生活習慣病特約付きに加入する場合は金利が上乗せになります。

・フラット35
フラット35には、通常のフラット35とフラット35sベーシック、フラット35sエコがあり、また、フラット35sベーシックとフラット3sエコにはそれぞれAプランとBプランがあり、どれを選択するかによって受けられる優遇金利と優遇期間が違います。
フラット35を利用する場合は、申し込み時点でどのタイプを利用するかを選択しなければなりません。
また、フラット35sベーシック・フラット35sエコを利用する場合は、利用するための建物に対する技術基準がありますので、場合によっては請負金額(建築コスト)に影響が出ますので、請負契約までの打ち合せのときにハウスメーカー・工務店さんにフラット35の利用を希望していることを伝えておくことが重要です。
団体信用生命保険への加入は任意となります。現在加入している生命保険で住宅ローンの債務がカバーできるようであれば、団体信用生命保険の加入は不要となる場合があります。
また、団体信用生命保険の保険料は年払いでの支払いが必要になってきます。

銀行の住宅ローンを利用するにしても、フラット35を利用するにしても団体信用生命保険を検討する必要がありますので、『1.ライフプランにあった資金計画』の段階で、人生の三大支出である『マイホーム』『教育資金』『保険』をトータル的にプランニングすることが重要となってきます。

STEP6.融資の決定・つなぎ融資申し込み

住宅ローンの融資の承認がされ決定すると土地代金の残金を決済し、建物の着工に入って行きます。しかし、通常の場合、土地代金の残金支払いと着工時、上棟後に必要となる着工金、中間金は住宅ローンの融資を実行されません。
そこで、土地代金の残代金や着工金、中間金を支払うための資金としてつなぎ融資を利用します。
つなぎ融資とは、住宅ローンは建物が竣工しないと融資を受けることができませんので、それまでに必要になる資金を支払うために利用します。つなぎ融資にも利息が発生しますが、ハウスメーカー・工務店さんから提示されている資金計画書の中に諸経費で計上されています。
※銀行によっては、着工時に住宅ローン全額の融資を受けることができる銀行があります。この場合、ローンの返済がすぐに始まりますので家賃を支払っている場合は注意が必要です。

STEP7.土地代金の残金決済

資金準備ができたら、土地代金の残金を決済して引き渡しを受けます。
これと同時に仲介手数料や登記費用など諸費用が必要となります。

STEP8.着工

土地の引き渡しが完了したら、いよいよ着工です。
この時点で着工金として建築請負契約金額の30%が必要になります。

STEP9.建て方・上棟式

建物の基礎ができると、いよいよ建て方・上棟式です。
マイホームの形が見えてきますので、『マイホーム』の実感が出てくるでしょう。
上棟式が終わると、中間金として建築請負契約金額の30%が必要になります。

STEP10.金銭消費貸借契約締結

建物の竣工・引き渡しの目途がついてきたら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結して最終資金の準備をします。

STEP11.竣工・引き渡し

建物の竣工し引き渡しを受けるのと同時に、住宅ローンの融資の実行を受け最終資金の支払いと諸費用の精算をします。

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