不動産購入時諸費用② 登記費用って何のための費用?

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マイホームを購入するときに諸費用に、『登記費用』とよばれる費用があります。

そもそものところで、『登記』という言葉自体あまり聞きなれないと思いますので、『登記』って何? と、思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

登記とは、購入した不動産(土地や建物)の所有権(所有している権利)を確保するために、不動産登記法に基づいて所有権移転登記や、保存登記を行います。いわゆる所有者の名義変更です。

そして、登記費用とはその名義を変更するための費用で、『登録免許税』という税金部分と、登記を依頼する司法書士に支払う『報酬』部分からなっています。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算方法は、
固定資産評価額×税率=登録免許税の額
となります。

ただし、新築建物には固定資産税評価額はまだつけられてないので、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけて登録免許税の額を算出します。

また、登録免許税の税率は、登記の内容によって異なります。

登録免許税率(本則税率・抜粋)
登記の種類・原因 登録免許税の本則税率
所有権の保存登記
(新築建物)
評価額×0.4%
所有権の移転登記
(売買等)
評価額×2%
抵当権の設定登記
(住宅ローンの借り入れ)
債権額(借入額)×0.4%

上記の税率は本則税率であり、住宅用家屋などの場合はこれから説明していきますが、軽減措置というものがあります。

土地の所有権移転登記の軽減税率

令和3年3月31日までに行う土地の売買による所有権移転登記については、0.5%引き下げられて、2.0%が1.5%に軽減されます。

土地の売買による所有権移転登記登録免許税の軽減要件は期日のみで、土地の面積や形状(建物が建っているかなど)は関係ありません。

住宅用家屋(専ら居住の用に供する建物)の軽減税率

一定の要件をそなえた住宅用家屋(専ら居住の用に供する建物)については、下記のように軽減税率が適用されます。

登記の種類・原因 本則税率 軽減税率
所有権の保存登記
(新築建物)
0.4% 0.15%
所有権の移転登記
(中古物件の売買)
2.0% 0.3%
抵当権の設定登記
(住宅ローンの借り入れ)
0.4% 0.1%

上記の軽減税率が適用されるための要件は次のとおりです。

新築住宅

・自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。

・区分所有建物(分譲マンション)については、自己の居住用部分(専有部分)の床面積が50㎡以上であること。
※区分所有建物(分譲マンション)の場合、パンフレットやチラシで表示されている専有面積は専有部分を囲む壁の中心線で囲まれた『壁芯』といわれるものであり、不動産登記で表示される専有面積は専有面積専有部分の壁の内側で囲まれた『内法』で表示されています。登録免許税の軽減が適用されるのは、登記表示されている『内法』で判断されるため、少し面積が小さくなりますので注意が必要です。

中古住宅・中古マンション

・自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。(面積要件は新築と同じ)

・上記の面積要件を満たしたうえで、住宅用として使用された家屋で次のイ・ロのいずれかに該当すること。
イ.建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内であること。
ロ.築後年数に関わらず、新耐震基準に適合することが証明された建物であること。または、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している建物であること。

なお、この軽減税率が適用されるのは令和4年3月31日までとなっており、住宅用家屋についてのみ適用されますので、土地については適用がありません。
ただし、住宅とその敷地である土地を住宅用家屋と同時に取得して、同時に抵当権の設定登記をする場合は、土地にする抵当権の設定登記についても軽減税率の0.1%が適用されます。

買取再販の住宅用家屋の軽減

個人が、令和4年3月31日までの間に、宅地建物取引業者(不動産会社)により一定の質の向上を図るための特定の増改築等が行われた既存住宅(中古住宅)を取得した場合において、所有権の移転登記にかかる登録免許税の税率がさらに軽減されて0.1%になります

登記費用で登録免許税以外に必要なもの

不動産登記の申請手続きは、一般的に司法書士に依頼をして行いますので、上記で説明した登録免許税以外にも費用が必要となります。

登記内容調査費用

登記内容調査費用とは、売主と登記名義人が違っていないか、抵当権などの担保設定がされていないかを事前に確認するための費用です。

登記内容の調査は、事前に宅地建物取引業者(不動産屋さん)が調査をし、重要事項説明書で説明をしていますので、司法書士が調査をすると言っても重要事項説明書の説明内容と登記内容が間違えていないかを確認するだけのものですので、費用としては1筆当たり数百円~数千円程度です。

司法書士の報酬

不動産取引(決済受渡し)に立会い、安全に登記申請をしてもらうため、司法書士に支払う報酬(手数料)です。
司法書士に支払う報酬は自由化されたため、司法書士によって多少の違いはありますが、一般的な住宅の場合、所有権の移転登記と抵当権の設定登記で8~12万円位(税別)です。
※司法書士の報酬は、登記する内容等によって増減する場合があります。

一言に登記費用といっても、そのほとんどが登録免許税であり、購入する物件によって税率が違いますの。不動産会社の営業担当の方と商談しているときに概算の諸費用の見積もりをしてもらうことがありますが、軽減税率の適用がない物件にもかかわらず、間違えて軽減税率で計算されていることもありますので注意が必要です。

-ファイナンシャルプランニング, 住まいと不動産の雑学(豆知識)

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