不動産購入時諸費用③ 住宅ローン諸費用(金融機関に支払う費用)

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不動産(マイホーム)を購入するときの諸費用で、意外と多くの比率を占めるのが住宅ローン関係の費用です。

また、一言に住宅ローン関係費用といいましても、利用する住宅ローンがフラット35なのか、都市銀行や地方銀行などの一般的な金融機関の住宅ローンなのか、ネット銀行の住宅ローンなのかで必要となる費用が変わってきます。

住宅ローン関係の諸費用にはいろいろなものが含まれます。そのひとつひとつを見ていきましょう。

保証料

保証料とは、保証会社というところに銀行などの金融機関の連帯保証人となってもらうために支払う費用です。
住宅ローンの場合、個人で連帯保証人を立てるので、保証会社を利用しないということはできなくなっています。

また、利用する住宅ローンや金融機関によって保証料が『不要』の場合があります。

それでは、金融機関ごとに見ていきましょう。

・フラット35

フラット35の場合、保証料は不要となっています。

・都市銀行、地方銀行など

銀行によって利用する保証会社が異なりますので、保証会社によって保証料が多少異なります。

住宅ローン返済期間(借入期間)が35年の場合、住宅ローン利用金額100万円当たり20,000円~23,000円程度となっています。

例えば、借入期間(返済期間)が35年で100万円当たりの保証料が21,000円で、3,000万円の住宅ローンを利用した場合、
21,000円×30百万円=630,000円
となります。

また、保証料は大きな金額になりますので、不動産(マイホーム)購入じの諸費用として支払ずに、利用する住宅ローンに0.2%の金利を上乗せして後払い(分割払い)をすることできます。
保証料を金利上乗せして利用した場合、保証料を一括払いした場合と違いがあるのか見てみましょう。

保証料を前払いして、3,000万円を1%の固定金利で35年返済した場合の総返済額は約3,556万円となりますので、前払いした保証料を含めた総支払額は、
3,556万円+63万円=3,619万円
となります。

保証料を後払い(分割払い)した場合は金利が0.2%上乗せとなりますので金利は1.2%となります。この場合の総返済額は約3,675万円となります。

保証料を一括払いした場合と、後払い(分割払い)した場合とでは、総支払額で約56万円後払い(分割払い)した方が多くなってしまいます。

また、保証料を一括払いして、繰り上げ返済などで予定していた35年より短い期間で完済した場合、融資実行(借入れ)から完済までの期間の保証料で保証料が再計算され、その差額が返ってきますので、繰り上げ返済などで早く返済を終えた場合でも、保証料は一括払いをした方が総支払額は少なくなります。

・ネット系銀行

ネット系銀行銀行の場合は、保証料不要としているところから、都市銀行などと同じくらい必要となる金融機関まで幅広くあります。

ネット系銀行は他の金融機関と差別化をするため、さまざまな特徴がありますので、金融機関ごとに調べる必要があります。

融資取扱手数料(審査取扱手数料)

融資取扱手数料(審査取扱手数料)も住宅ローンを利用する金融機関などによって異なります。

また、融資取扱手数料(審査取扱手数料)と、先に説明した保証料と深く関係しているようです。保証料が不要もしくは低く抑えられている場合は融資取扱手数料(審査取扱手数料)は高く設定されており、保証料が必要な金融機関では融資取扱手数料(審査取扱手数料)が低く設定されています。

・フラット35

フラット35の場合、取扱う金融機関によって大きく異なりますが、モーゲージバンクといわれるフラット35の住宅ローンを取扱う金融機関のほとんどでは、『定額プラン』と『定率プラン』という2パターンのプランが用意されています。

定額プラン:住宅ローンの利用金額(借入金額)に関係なく5~10万円(税別)の融資手数料(金額はモーゲージバンクによって異なります)と、手数料は低く抑えられていますが、その分金利が高く設定されています。

定率プラン:住宅ローンの利用金額(借入金額)に対して1%~2%(税別)と高額になりますが、その分金利が低く設定されています。

ライフサポート有限会社が取次店をしているモーゲージバンク『全宅住宅ローン』を例に見てみましょう。

定額プランで3,000万円を借入期間(返済期間)35年、金利を1.490%(2020年6月の金利)とした場合の総返済額は約3,851万円となり、融資手数料合計の総支払額は3,862万円となります。

同じく、定率プランで3,000万円を借入期間(返済期間)35年、金利を1.29%(2020年6月の金利)とした場合の総返済額は約3,729万円となり、融資手数料は融資額の2%(税別)ですので税込みで66万円ですから、融資手数料を含む住宅ローンの総支払額は3,792万円となります。

銀行の住宅ローンでお話しした『保証料』と同じように、フラット35の融資手数料も不動産(マイホーム)購入時に一括で支払った方が、総支払額は低く抑えることができます。

ただし、融資手数料は保証料とは違い、繰り上げ返済などで返済期間が短くなったとしても戻ってくることはありません。

つまり、繰り上げ返済などで返済期間を短縮することができると、金利は高く設定されていますが定額プランの方が、結果として総支払額が少なく済む場合が出てきます。ただこれは、返済期間を短縮することができた結果であることにご注意ください。

・都市銀行、地方銀行など

金融機関によって多少異なりますが、3~5万円(税別)となっています。

・ネット系銀行

冒頭で書きましたように、保証料が『不要』となっている金融機関では住宅ローン利用金額(借入金額)に対して2%(税別)などの融資取扱手数料(審査取扱手数料)が必要となっており、また、保証料が必要となっている金融機関では融資取扱手数料(審査取扱手数料)が定額で低く抑えられているようです。

保証料と同じように、融資取扱手数料(審査取扱手数料)についても、ネット系銀行は他の金融機関と差別化をするため、さまざまな特徴がありますので、金融機関ごとに調べる必要があります。

収入印紙税

住宅ローンを利用する金融機関と締結する金銭消費貸借契約書(金消契約書)に貼付する収入印紙税と、住宅ローンの条件などが記載された約定書に貼付する収入印紙税が必要になります。

収入印紙税は利用する住宅ローンの金額で決まりますので、利用する金融機関や住宅ローンの商品によって異なることはありません。

利用する住宅ローンの金額が、
500万円を超え1千万円以下:1万円
1千万円を超え5千万円以下:2万円
5千万を超え1億円以下:6万円
の収入印紙税が必要です。

また、住宅ローンの返済方法や借入期間、優遇される金利など、住宅ローンの条件が記載された契約書『約定書』は金額の記載がない契約書ですので一律200円の収入印紙税となります。

以上、『保証料』、『融資取扱手数料(審査取扱手数料)』、『収入印紙税』が住宅ローン関係の諸費用となります。

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