不動産購入時諸費用④ 不動産取得税

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不動産取得税は、購入時諸費用といいましても仲介手数料や、金融機関に支払う住宅ローン費用のように売買契約時や決済受渡し時に必要になるのではなく、購入(物件の引き渡し)をしてから早ければ2ヶ月後から、遅いときは6ヶ月以内くらいに、その不動産(マイホーム)の所在する都道府県税事務所から課税される税金です。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法は、
固定資産税評価額×税率=税額
となります。
※新築建物は固定資産税評価額がまだありませんので、都道府県税事務所で取得時の評価額として算出した金額によります。

なお、不動産取得税の本則税率は4%ですが、令和3年3月31日までは下記のように軽減措置があります。

・住宅関係

土地:3%
建物:3%

・住宅以外(事務所、店舗など)

土地:3%
建物:4%

宅地等についての軽減

上記のように、不動産取得税は原則として固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、令和3年3月31日までに取得した宅地については、固定資産税評価額の2分の1相当の額とする特例措置が認められています。

なお、ここで言う宅地とは、地目が宅地となっている土地のほかにも、市街化区域内の農地や山林なども含まれます。

つまり、宅地等の不動産取得税の計算方法は、
固定資産税評価額×1/2×3%=税額
となります。

住宅用家屋(専ら居住の用に供する建物)についての軽減

住宅用家屋(専ら居住の用に供する建物)については、別途、次のような軽減措置が講じられています。

・新築の住宅用家屋の軽減
要件

床面積が50㎡以上240㎡以下であること

軽減額

1,200万円
※評価額が1,200万円までなら課税されず、1,200万円を超える部分が課税対象となります。また、令和4年3月31日までの間に取得された新築の認定長期優良住宅について、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には1,300万円を控除されます。

・中古住宅(中古マンション)の軽減
要件

①床面積が50㎡以上240㎡以下であること
②自己の居住の用に供すること

建築後経過年数等

次の①・②のうち、いずれかに該当するもの
①昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること
②建築年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの、または、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの

軽減額

新築された年月日によって異なります。

・昭和50年12月31日以前の建物
新築当時の軽減額

・昭和51年1月1日~昭和56年6月30日まで:350万円

・昭和56年7月1日~昭和60年6月30日まで:420万円

・昭和60年7月1日~平成元年3月31日まで:450万円

・平成元年4月1日~平成9年3月31日まで:1,000万円

・平成9年4月1日以降の建物:1,200万円

・軽減額の計算方法

住宅用家屋の不動産取得税の軽減は、
(固定資産税評価額-控除額)×3%=税額
となります。

住宅用土地について、税額の軽減

新築住宅および、中古住宅の敷地についても軽減措置が講じられています。

この住宅用土地の軽減措置は、あくまでも自己の居住用の建物を新築・購入した場合に適用される特例です。
※避暑用・避寒用といった、いわゆる典型的な別荘用の住宅には、この住宅用土地の税額軽減は受けられません。

・要件

新築住宅および中古住宅の軽減要件を満たす建物の敷地であること。

その他にも、『新築住宅の土地』と『中古住宅の土地』でそれぞれ要件があります。

<新築住宅の土地>

①土地を取得した日から3年以内に、その土地の上に住宅が新築された場合。

②新築で、まだ人の居住の用に供されたことのない住宅とその敷地を、その住宅の新築後1年以内に取得した場合。

③住宅の新築後1年以内に、その住宅の敷地となっている土地を取得する場合。

<中古住宅の土地>

①土地を取得した日から1年以内に、その土地の上にある自己の居住用の中古住宅(新築住宅で築後1年を超えている物件、いわゆる未入居物件を含みます)を取得した場合。

②自己の居住用の中古住宅(いわゆる未入居物件も含みます)の取得後1年以内にその中古住宅の敷地となっている土地を取得していた場合。

・軽減額

住宅用土地の税額軽減は、次のいずれか多い方の金額となります。

イ.45,000円

ロ.土地1㎡の評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×3/100

<計算例>

令和2年5月に既存住宅(中古住宅)を2,300万円で購入しました。
この既存住宅(中古住宅)の固定資産税評価額は、土地が1,000万円で建物は850万円です。
また、土地の面積は180㎡で建物の延床面積が125㎡です。
このケースでの住宅用土地の不動産取得税を計算してみます。
ちなみに購入した物件の建物の建築年月は平成20年4月とします。

土地の不動産取得税の計算

1.1,000万円×1/2×3%=15万円

2.軽減額
イ.45,000円
ロ.(1,000万円×1/2÷180㎡)×200㎡×3%=16.6万円
※125㎡×2>200㎡ となり、200㎡が限度
ハ.イ<ロ 軽減額は16.6万円となり、土地の不動産取得はゼロとなります。

建物の不動産取得税額

床面積:50㎡≦125㎡≧240㎡
(固定資産税評価額-軽減額)×3%=税額
今回のケースは固定資産税評価額が850万円、軽減額が1200万円ですので、固定資産税評価額から軽減額を引くとマイナスとなりますので、建物の不動産取得税もゼロとなります。

軽減を受けるための手続き

不動産取得税の軽減を受けるには、その住宅の取得の日(土地の取得の日)からおおむね60日以内に、都道府県税事務所に特例を受ける旨の申告をしなければなりません。

申告をする際、売買契約書や請負契約書、登記事項証明書が必要となります。
※申告で必要な書類は、都道府県によって異なることもありますので、申告をする都道府県税事務所にお問合わせください。

-ファイナンシャルプランニング, 住まいと不動産の雑学(豆知識)

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